迭部縣扎尕那生態旅游養生特色小鎮
發布日期:2020-12-08   作者:   來源:    閱讀:

迭部縣位于甘肅省甘南藏族自治州東南部。地處秦嶺西延岷、迭山山系高山峽谷之中,青藏高原東部邊緣甘川交界處。北靠卓尼,東連舟曲,東北與宕昌哈達鋪毗鄰,西南分別和四川若爾蓋縣、九寨溝縣接壤??偯娣e 5108.3平方公里,全縣總人5.6 萬人,屬藏民族聚居區。迭部縣生態旅游資源及其豐富,號稱“森林之城,人居天堂”,扎尕那是世界級古冰川遺址,省級地質公園,曾榮獲全國百佳深呼吸小城最佳休閑旅游目的地”稱號,措美峰被《中國地理雜志》評選為“中國十大非著名山峰”。

世界級藏地休閑養生特色鎮

立足藏區旅游發展優勢條件和迭部資源稟賦,打造以旅游服務和藏式養生為核心功能的扎尕那生態旅游養生特色小鎮,構建扎尕那區域旅游大本營、迭部鄉土文化體驗集聚地、藏地養生先行示范區、尕那農林牧復合農業文化遺產傳承點。

門戶小鎮 + 文旅小鎮

門戶小鎮:甘南州南部片區、迭部縣、扎尕那景區旅游交通樞紐和服務基地。

文旅小鎮:地域文化傳承發展的窗口,藏地休閑養生的平臺

扎尕那特色小鎮的建設開發將采取整體規劃、分期開發、逐步完善的形式實施投資建設:

1~2年小鎮啟動區以扎尕那景區為核心,依托現有城市服務基礎,挖掘優越的自然人文資源,打造縣域旅游的“加油站”,能夠承載高品質服務功能和創新功能的旅游核心區概念。增加配套相關服務設施,導入休閑商業、藏醫藥浴養生度假酒店式公寓及度假公寓等,與城區其他旅游產業錯位,形成自身特色,塑造扎尕那度假旅游品牌。讓游客一定到此處停留兩、三天。

3~5年主動融入“三區三州”旅游大環線東段“大香格里拉人間樂土線”。加大與拉不楞寺、冶里關、大臘子口及若爾蓋、九寨溝等相關旅游景區的聯動,立足地方民族特色,構建甘南州南部休閑旅游服務核心區。結合區域內其他景區,向游客展示甘南古老文化和獨特生態,打造特色文旅概念,讓游客多停留一段時間。

5~8年深耕養生大產業,引進藏醫藥體驗、藏醫養生別院、學術交流、商務旅游等康養業態。打造集旅游服務、藏文化展示、藏醫藥體驗等多功能議題的特色小鎮,依托當地藏區文化,打造迭部當地特色品牌,圍繞“三區三州”旅游東環線的概念,提升小鎮軟性服務,構建國際知名的藏地康養勝地,帶動產業發展,促進本地居民、就業人員、外來游客、新居民四者融合的康養旅居生活。

5、項目建設內容及規模

扎尕那特色小鎮項目選址于甘肅省甘南藏族自治州迭部縣,扎尕那景區距縣城27公里;旅游小鎮位于縣城南部白龍江南岸河谷地帶;生態康養社區位于旅游小鎮以東,與縣城主城區隔江相望。

1)項目建設內容

扎尕那特色小鎮項目由扎尕那景區、旅游小鎮和生態康養社區三部分組成。形成“以景區為發展龍頭、旅游小鎮為延伸服務、康養社區為功能補充”的格局。其中,扎尕那景區是本項目的核心資源,具有關鍵的核心吸引力;旅游小鎮立足對景區旅游產品線的延伸和有益補充;生態康養社區則是扎尕那旅游資源的外溢產品,進一步拓展扎尕那旅游內涵并擴大項目影響力。

基于“景鎮一體融合發展”的考慮,項目擬采用如下的建設思路:

① 針對既有核心景區的現狀不足進行綜合提升,進一步發掘旅游資源潛力,圍繞游客體驗對旅游產品實施提質增效;

② 著力解決核心景區旅游現有痛點,適度擴大景區的范圍形成拓展景區,與縣城實現無縫銜接,釋放旅游資源潛力,豐富旅游產品類型與可選擇性,延長游客有效停留時間;

③ 在區域對外交通節點設立門戶服務區,提高景區和旅游小鎮的顯示度和可進入性,拉長旅游經營服務鏈條,減輕景區生態環境保護的壓力;

④ 毗鄰縣城建設旅游小鎮,有效利用主城區公共資源,承接門戶服務區游客引流,豐富旅游產品和服務,與景區實現差異互補,完善旅游體驗;

⑤ 建設生態康養社區,服務當地乃至周邊縣市居民以及季節性常駐游客,將扎尕那景區和旅游小鎮的外溢效應最大化,擴展項目品牌影響力。

2)建設規模

 項目總占地約995.75畝、總建筑面積約:60萬平方米、總投資約28億元。其中扎尕那景區門戶服務區占地13.94公頃(209.14 畝),建設規模5350平方米;投資13787.38萬元;旅游小鎮占地24.18公頃(362.76畝),建設規模217650平方米、投資106993.11萬元;生態康養社區占地28.26公頃(423.85畝)、建設規模370675平方米、投資161490.35萬元。

四、項目建設資金來源

   項目總投資282270.84萬元,其中扎尕那景區擬投資13787.38萬元;旅游小鎮擬投資106993.11萬元;生態康養社區擬投資161490.35萬元。針對各個子項目的不同特點,采取分期投資建設的方式:

a.建設單位自籌資金:84681.25萬元,約占建設總投資的30%,按建設進度逐步安排到位;

b.預計申請政策性專項補貼:28227.08萬元(基礎建設、旅游發展、新農村建設、三農等資金);約占建設總投資的10%。

c.由建設單位控股股東發行股票、定向債券及建設單位向國家政策性銀行申請10年期貸款或采取BOT、A2P、PPP、MBO、A2I等其他融資模式籌措資金共計169362.50萬元,約占建設總投資60%。

五、運營模式

對標北京古北水鎮,浙江烏鎮開發經驗和成功實踐,牢牢抓住“區域拓展、資源整合、景區運營”這條主線,統一規劃、統一建設、統一管理個性經營、體驗式的度假生活,

觀光與度假并重、景區配套服務與小鎮內二次消費復合經營的商業模式。深度挖掘扎尕那甘南藏區山岳型旅游資源在地貌、風景、民俗方面的特有優勢;發揮曲江二十五年項目投資開發經驗和西安旅游(000610)上市公司資本市場投融資平臺和品牌優勢,用好省州縣三級政府給予的各項扶持政策,鑄造本項目市場壁壘,實現開發效應倍增。

1、商業業態:

一是門戶服務區:建設迭部縣旅游服務集散中心,引入六大功能系統(引導、解說、游憩、集散、服務、其他),附屬大型停車場、成立景區交通公司、文化集市內散狀分布的特色小吃、服裝、旅游商品等店鋪,通過購物加深游客對小鎮風情的情感體驗;

二是打造“三寨”即:食養、工藝、民俗寨;形成一條濃縮迭部美食、大眾精品餐飲、國際創新菜、歡樂酒吧、農產品銷售、茶吧等旅游美食文化街;引進非遺文化體驗項目,構建甘南“十寨”非遺精品文化體驗場所;設置精品客棧形成一棧一品樣板區。此為扎尕那小鎮最大的特色。項目公司負責所有經營權的審批,整體管控。優先吸納建檔立卡貧困戶及原住民作為公司工作人員,解決其收入,客棧及店鋪是主要就業領域。

2、酒店商業業態

一類為由項目公司統一經營管理的房車及帳篷露營營地,提供露營所必需各類產品和服務。

另一類為藏藥浴主題酒店、康養社區:面向各類高端商務人群,結合高山生態文化特色,滿足部分旅客長期藏式康養的需求,導入藏藥浴康養主題酒店式公寓,配套建設社區會議中心,引入藏藥發展論壇及各類會議活動功能,形成一站式專屬度假與會議空間。由此也擴大了小鎮旅游的客源面,提高商務客源在此居住的可能性,獲取更高端的消費價值。

3、發揮曲江文化+復合型旅游開發經驗,導入西安旅游全產業鏈,積極參與當地旅游產業孵化、招商運營,促進迭部縣旅游整體升級。例如酒店、藏藥、演藝、餐飲、文創等業態,在二次消費方面做好產品供給端升級,提升游客體驗度,延長游客滯留消費時間。

4、景區運營公司在小鎮項目的基礎上,協調區域資源,積極拓展周邊片區做全域旅游。站在整個甘南州的高度上,一是將迭部小鎮做成甘南旅游金品牌;二是將扎尕那生態旅游文化發展有限公司由最初的迭部小鎮投資運營主體發展為甘南旅游投資控股公司,再控制甘南州2-3個核心旅游資源。

5、盈利構成

主要收入來源:景區配套服務+小鎮內二次消費經營收入及康養社區租賃與銷售等。

一是游客服務中心為全縣旅游景區唯一服務機構具有排他性;二是迭部縣已確定旺季所有車輛一律不能駛入扎尕那景區,在游客中心換乘綠色觀光旅行車);三是三寨:食養、工藝、民俗寨;生態康養社區會議中心、藏藥浴主題酒店、康養社區租賃與銷售等。

6、景區全域經營

小鎮項目建設得到了甘肅省委、省政府、甘南州委、州政府以及迭部縣委、縣政府的高度重視。項目轄區內的服務運營具有排他性。首先掌控扎尕那景區全部資源,樹立曲江甘南旅游品牌,實施三統一管理模式,可根據實際需要成立:自有景區交通服務公司,物業管理公司,文化演出公司,品牌推廣及文化衍生品開發公司等,實現全產域化運營。

7、上市公司自控客源

西安旅游可發揮旗下中旅、海外“陜西十大旅行社”年35萬客源優勢,開發扎尕那專屬旅游休閑產品,唱響自有品牌,形成旅行社+自有景區+ 全產業鏈旅游服務新發展格局,打造曲江生態特色養生休閑游金字招牌。

六、項目風險及防范措施

1、項目風險:1)區域交通現狀基礎薄弱,旅游可達性較差,基礎設施不完善;(2)旅游發展程度低,旅游產品單一,配套服務水平不高;(3)旅游適宜期較短,游客量季節性波動較大,淡旺季差別明顯;(4)建設用地分散,不利于旅游業態集聚互動;(5)資金投入較大,回報周期長。

2、防范措施1)加強政府協調,全面掌握區域交通基礎設施規劃和建設計劃,有效銜接項目建設與運營分期,抓住近年基礎建設迅速提升的機遇;(2)發揮發揮曲江文化+復合型旅游開發經驗,導入西安旅游全產業鏈模式和外部資源,豐富旅游產品,提升游客體驗;(3)充分利用與當地政府共建的企業平臺優勢,強化客流引導,實現景鎮一體融合發展;(4)積極發掘地方優勢資源,強化比較優勢,針對細分客群培育全季節旅游度假市場;(5)強化門戶服務區節點作用,綜合運用多種手段沿主要交通路徑、游線和沿江景觀廊道構建分地塊/組團間的有效聯結;(6)充分發揮上市公司投融資平臺作用,提升投資資金使用效率,加速一期工程建設,最短時間使項目產生現金流入;(7)旅游小鎮和景區統一納入特色小鎮運營,通過門票、交通服務和物業出租等收入形成固定營收體系,在保障持續性適度盈利的基礎上,將超出利潤投資于景區基礎建設,景區運營、小鎮建設和景區開發相結合互為紐帶,形成可持續的循環。

七、項目效益

1、社會效益:可拉動當地就業,促進旅游脫貧,提供近 2000 個就業崗位;帶動其他產業,構建創業創新發展環境;讓藏區迭部文化走向世界。

2、經濟效益:促進地區旅游產業發展,增加財政稅收,

1)扎尕那景區財務評價分析

扎尕那景區(核心景區、拓展景區、門戶服務區暨宗地三\四)建設總投資約13787.38萬元,建設周期2.5年,2021年——2027年累計凈利潤約52878.36萬元,內含報酬率34.45%。

2)旅游小鎮財務評價分析

旅游小鎮建設總投資約106993.11萬元,建設周期2.5年,完成建設后可實現年租金收益約14422.80萬元,2021年——2027年累計凈利潤約64902.60萬元,年化收益率8.67%。

通過財務評價分析結果表明,項目經濟效益較好,有較強償還能力; 20年(含建設期)累計財務凈現值87714.69萬元,項目靜態投資回收期10.89年。

3 扎尕那生態康養社區財務評價分析

項目產品變現能力較強,內部收益率為12.89%,表現較為安全。

通過財務評價分析結果表明,各個子項目的綜合經濟效益均較好,景區項目有較好經營收益,旅游小鎮及生態康養社區項目有較強償還能力。

3、環境效益:全域格局的生態保護效益。

八、建設意義

本項目的建設符合國家宏觀政策,獲得了各級政府支持,財務評價可行,有利于促進當地經濟和社會發展。因此,本項目建設是可行的、必要的。

1、該項目與國家政策結合緊密,在落實中央發展藏區少數民族地區經濟,促進旅游扶貧,建設新農村,發展新型特色小城鎮方面具有一定的示范和帶動作用;

2、經過前期兩年時間的充分調查與研討,項目的整體構想與發展思路已經形成,并與甘肅省、甘南州、迭部縣各級政府深入交流,得到了各級領導的肯定和支持;

3、項目致力于打造生態、旅游、康養特色小鎮,項目建成后,將發揮迭部縣自然資源和文化資源優勢,實現產業、文化、旅游、“三位一體”,帶動生產、生活、生態融合發展必將成為甘肅省乃至整個安多藏區的一張靚麗名片;

4、項目的建成有利于再現曲江新區飛地經濟和項目開發新亮點,為西旅股份實現上市公司轉型升級發揮良好的促進作用;為迭部縣鄉村振興、決勝全面小康、決勝脫貧攻堅貢獻一份力量。

5、項目的建設從財務評價角度可行、社會效益明顯,符合國家經濟發展政策,符合科學發展觀,符合迭部縣總體規劃,可有力促進當地經濟和社會快速發展。



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